楼市止跌回稳现阶段性成果政策仍需“做加法”

　　证券时报记者张达

　　一头连着经济、一头连着民生，房地产是每年两会关注的焦点。去年底召开的中央经济工作会议明确提出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，这也是住房城乡建设部今年要重点抓好的首要工作。

　　可以预见，“止跌回稳”将成为今年两会房地产领域的热议关键词。接受证券时报记者采访的业内专家认为，去年四季度以来，房地产多项指标显示出市场出现止跌回稳的势头。总体来看，当前市场需求端呈现阶段性及结构性回暖，要进一步巩固已取得的阶段性成果、实现今年止跌回稳的目标，首先要继续优化和切实落实已出台的政策措施，同时及早储备并推出增量政策，地方政府要与中央政府形成合力，从供需两端同时发力。

　　多项指标显现积极变化

　　近几个月来，多项房地产市场的指标有所好转，积极变化在逐步增多。

　　作为房地产周期的先行指标，商品房销售面积自去年四季度以来有所改善。去年10月至12月，全国新房销售面积连续3个月同比、环比双增长。一线城市回稳更加明显，去年12月，4个一线城市新房成交量同比增长35%、环比增长1%；北京二手房成交量更是创21个月以来新高。

　　今年1月尽管为传统销售淡季，又逢春节假期，但仍延续向好趋势。特别是春节之后，重点城市新房和二手房成交稳步回升，深圳近期二手房录得量已呈现连续三周增长态势，且最新周录得量已基本恢复到节前水平。

　　成交量的回升带动一线城市二手房价格率先企稳。去年12月，一线城市二手房价格已经连续3个月环比上涨，新房价格自2023年6月以来首次环比上涨，新房价格上涨城市个数创2023年7月以来新高。今年1月，一线城市房价环比继续上涨，二线城市新房价格自2023年6月以来首次环比上涨。其中，南京和成都的新房价格、上海的二手房价格已经连续两个月领涨全国，深圳二手房价环比涨幅升至与上海并列第一。

　　“1月作为传统房地产市场的淡季，二线城市新房价格时隔19个月迎来首次环比上涨实为不易。”上海易居房地产研究院院长丁祖昱说，此次南京新房价格环比涨幅领跑更值得关注，表明以南京为代表的前期经历市场深度调整的二线城市未来或将开启一轮修复行情。

　　热点城市楼市成交回暖也传导到了土地市场，房企投资信心在逐渐修复。今年以来，热点城市超百轮竞价和高溢价地块频出，多地土拍出现溢价率超过20%的地块，最高溢价率高达87.5%。

　　部分城市楼市已现企稳特征

　　一系列房地产指标的积极变化，反映出去年9月底以来出台的一揽子房地产政策效果逐渐显现，市场延续了去年四季度以来的向好势头。

　　对于当前市场所处阶段，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹对记者表示，总体来看，市场需求端呈现阶段性及结构性回暖，但供给端的新开工和开发投资依然偏弱，止跌回稳的持续性有待观察。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也认为，当前市场总体呈现止跌回稳的良好势头，特别是一线城市和部分二线城市成交量和土地成交价出现较为明显回稳，不少城市新房和二手房总成交量保持稳中有升的态势，购房信心在恢复，购房咨询量、看房量保持增长。但她同时强调：“当前已经取得的阶段性成果还需要进一步巩固。”

　　从土地市场看，丁祖昱指出，尽管一二线核心城市的土地市场热度较高，但全国整体土地市场仍处于筑底阶段，部分三四线城市土地市场需求仍相对不足。

　　在中国信达首席不动产研究员谢海生看来，市场止跌回稳已具备一定条件，但也不会一蹴而就，考虑到各城市房地产市场分化严重，不同能级城市之间应该是梯次回稳的，目前核心一线城市已有企稳特征，信心逐渐恢复、需求持续释放，会逐步向二线城市辐射。

　　持续回稳有待政策继续“做加法”

　　市场的好转离不开政策的支持。去年9月26日中央政治局会议提出要“促进房地产市场止跌回稳”后，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，各地区也因城施策、一城一策、精准施策，政策效果不断显现。

　　接下来，如何保持住当前来之不易的市场向好势头、实现今年止跌回稳的目标至关重要。多位受访专家建议，稳楼市政策需要继续“做加法”，应及早储备并推出增量政策。

　　秦虹建议，首先要继续优化和切实落实已出台的政策措施，特别是本轮政策中对市场变化最为有效的是降低购房成本的政策，如继续降息、降税费等；使用地方政府专项债收购闲置土地政策，对扭转供求关系、增加有效供给有积极作用，也需加大中央支持力度，优化落实；这一轮政策中提出城中村及危旧房改造扩大到300个城市，这一增量政策能扩大市场需求，可配套出台更多激励政策予以落实。

　　虞晓芬也认为，要巩固当前市场向好的阶段性成果，首先要继续落实好已经出台的各项政策。除了要持续推进地方政府专项债来收购闲置存量土地外，还要进一步研究出台如何鼓励老百姓“以小换大”“以旧换新”等改善性需求释放的政策，也要发挥好住房公积金的作用，比如再适当降低住房公积金的利率，扩大公积金的覆盖面，增强公积金支持保障性住房和居民购房、租房的力度等。

　　虞晓芬说，地方政府要与中央政府形成合力，政策取向目标要一致性地聚焦到止跌企稳上来，从供给端和需求端同时发力。

　　中国社会科学院金融研究所宏观金融分析团队认为，促进房地产市场供需再平衡是稳房价的基础，应及早储备并推出增量政策，综合运用特别国债和专项债收储、货币化安置、房票等方式消化存量商品房，加大保障性住房和高品质住房供给，更好满足多元化居住需求。