每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
土拍持续升温，各地高溢价地块频出，2025年如何买房？DeepSeek热潮引发产业格局变动，城市热点会否发生变化？
2月25日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院长张波、上海中原地产市场分析师卢文曦（排名不分先后）做客直播间。
2025年楼市开局，小城市甚至部分县城的房价并没有出现预期中的下跌。
“尤其是县级市，以及部分地级市，大家都认为房子太多了，”张波表示，“其实很多小城市房价下跌是在2022年到2023年，反而在2024年降得差不多了，春节返乡人群会发现一方面房价没怎么跌，另一方面好的房子大家都在抢。在县城或者小城市有个特点，一旦出了一个好的小区，哪怕在每平方米平均单价四五千元的区域，这个房子卖到1万元/平方米，还是有很多人会来抢”。
“这就给我们一个启示，大城市的核心优质板块率先复苏，这一规律是明显的，但不代表所有小城市、能级低的板块，一定不会率先反弹。”
张波认为，当下判断“小阳春”，应当量重于价。
“无论在哪个城市，2月下半月、3月、4月，成交量是否超过去年同期是第一衡量指标，然后再考虑价格问题。如果成交量明显高于去年同期，但成交价格微降，可以认为它也是‘小阳春’，只是成色稍显不足；如果量价齐升，则是一个成色十足的‘小阳春’。”张波表示。
“3月市场势必会有成交量集中释放的过程。”卢文曦说，“从70城房价指数来看，去年四季度已经开始好转，现在一线城市新房和二手房价格都止跌回稳，二线城市新房价格也开始转涨、二手房跌幅收窄。上海双休日二手房的网签量再现破千套，相当于回到了2024年10月之后比较顺畅的交易状态，市场成交活跃度较高。周边的城市也都在不遗余力地出台政策继续烘托市场氛围，比如杭州余杭区购房补贴、契税补贴、人才购房政策等”。
对于网传的“进一步取消限购”，卢文曦判断，“从政策角度来看，北京、上海、深圳宽松政策短期已经基本到位，相信各个城市的储备政策也都准备妥当，什么时候把政策推出来，其实要看市场有没有一些新变化”。
张波也认为，对于北京、上海、深圳这样的城市，2024年四季度成交量表现已经不错，结合现在二手房挂牌量积极上升、挂牌周期缩短的实际情况，事实上没有进一步放松的必要。
卢文曦提出，市场在转势过程中，更突显买房两大重要能力，一是选产品，二是选趋势。
“有买房计划的人，在转势过程中应该积极做出决策，不要等。有时候等到了某个爆发点，反而失去了选择权。”
“按原先下行通道中的逻辑，业主挂牌会选择主动调价，但现阶段房东已经不愿意再降价。根据上海中原地产的观察，去年四季度开始，不少成交房源已经不是小区里最便宜的了，底部价格在往上走，原先议价空间能达到10%，现在大约3%。”
对此，张波也有同样的看法。
“当下买房人不要总想着买在谷底，这种转瞬即逝的节点实际上非常难把握；对于卖房置换的群体，不必过于纠结卖价低还是高，先卖再买的置换周期不宜拉得过长，甚至收到部分房款之后，就可以考虑对中意的房子进行锁定。”
张波提醒：“土拍的热度通常会很快传导到销售市场，但并不意味着土拍热，这个板块未来就一定好。当看到土拍升温、地块高溢价，不要一味地被信号和情绪影响判断，还得对实际情况分析后做决策。”
张波强调，当下买房最重要的考量指标是“稀缺”，以及“稀缺”理由的长期存在，一般这个周期是3~5年。
“我们思考一个问题：如果你是一个从事AI人工智能研究的大学毕业生，要在二线城市中做一个选择，是否更倾向于杭州？”张波提出。
“DeepSeek的热潮对于产业变革有着直接影响，但这个热点并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤，未来的产业机会对于杭州这样的城市也非常重要。与房地产相关的两个方面，一是买房，二是租房。所以从长远来看，未来有更多产业布局的城市，包括长三角，也包括成都、西安等，都会带来更多的人口流入，能够支撑城市未来更好的发展，机遇一定大于挑战。”张波说。
卢文曦认为，人是跟产业走的，产业走到哪里，相应人群就走到哪里。像杭州、合肥、苏州，是典型科技创新城市，产业越高端，区域消费能力相对更强一些。
“再来看制造业升级带动的城市，成都、西安等地，新能源汽车、航空航天领域引进人才，能够间接带来市场的稳定。还有一种就是消费升级，也就是服务业扩张的新方向，比如长沙和成都，都是比较典型的能够吸引人口的城市，同时推动小户型公寓产品发展。因此产业集聚的地区，房地产市场一定能够保持弹性和活力。”
封面图片来源：视觉中国-VCG111347477275
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