来源：中国银河策略
核心观点
中央城市工作会议主要内容：（1）2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是继2015年12月20日召开的中央城市工作会议后又一次全国性城市工作会议。会议总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。（2）本次会议对我国城镇化从快速增长期向稳定发展期进行了明确的判断。表明了城市化发展的中心正在从“大规模增量扩张”的阶段转向“存量提质增效为主”的阶段。城市化发展理念正在发生根本性转变，强调从“规模优先”向“质量优先”转变，从“外延扩张”向“内涵增长”转变。（3）会议部署城市工作7个方面的重点任务：一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。
对A股市场的影响：（1）2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，将系统性推动涉及市政基建、绿色环保、智慧城市、城市更新等方向的投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好。城市更新、城中村和危旧房改造、城市基础设施生命线安全工程建设均为综合性活动，涉及建筑、建材、房地产、交通运输、环保等多个行业。（2）2025年一季报显示，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、公用事业等行业营业收入均同比负增长，家用电器、交通运输、环保行业的营业收入同比正增长。从盈利能力来看，钢铁、房地产行业的ROE（TTM）为负值，即未实现盈利；建筑材料行业的ROE（TTM）也相对较低。随着创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设开展，城市更新相关行业业绩有望显著改善。（3）从行情来看，2025年年初至7月14日，房地产行业累计下跌2.72%，交通运输行业下跌1.06%，其余行业均实现上涨。环保行业上涨11.54%，钢铁行业上涨10.39%，建筑材料行业上涨6.19%，涨幅相对较高。其中，钢铁、建筑材料行业受益于“反内卷”行动的实施。（3）从估值来看，当前城市更新相关行业的PB估值均处于历史中低水平，中长期投资价值较高。建筑材料、建筑装饰、房地产等行业的PB估值均低于2010年以来10%分位数水平，随着盈利改善，估值有望得到提振。
对房地产行业的影响：2025年上半年，中国房地产市场延续深度调整态势，供需两端疲软格局未改。供给侧方面，房企在融资受限与预期疲弱下新开工意愿持续低迷，竣工进度整体放缓；需求侧则表现为销售面积与金额双双回落，一二线城市价格虽现结构性分化，但整体“量缩价软”的市场状态依旧延续，信心修复进程显著滞后。从长期视角看，房地产金融属性弱化、消费属性强化的转型路径不可逆转，行业将加速从高杠杆+高周转向高品质+轻资产运营演化。未来，具备产品力、服务力与稳健运营能力的房企将在估值体系重构中获得优势，而缺乏核心资源与融资能力的中小房企，则将面临更大出清压力。行业生态已步入重构深水区，优胜劣汰逻辑愈发清晰。
风险提示
国内政策效果不确定风险；地缘因素扰动风险；市场情绪不稳定风险。
正文
一、中央城市工作会议主要内容
2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是继2015年12月20日召开的中央城市工作会议后又一次全国性城市工作会议。会议总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。
党的十八大以来我国城市发展的核心指导思想、实践路径和取得的显著成就，体现了新时代城市工作的系统性、人民性和高质量发展导向。首先，坚持党的全面领导。突出党中央在城市工作中的统领作用，确保发展方向与国家战略一致，体现“党管城市”的政治原则。其次，人民中心理念。“人民城市人民建、人民城市为人民”是根本宗旨，强调城市建设依靠群众、服务群众，凸显共建共治共享的治理逻辑。最后，系统思维。将城市视为“有机生命体”，注重整体性、协调性和可持续性，避免碎片化发展，体现生态文明与现代治理的结合。
本次会议对我国城镇化从快速增长期向稳定发展期进行了明确的判断。表明了城市化发展的中心正在从“大规模增量扩张”的阶段转向“存量提质增效为主”的阶段。城市化发展理念正在发生根本性转变，强调从“规模优先”向“质量优先”转变，从“外延扩张”向“内涵增长”转变。这种转变并非简单的政策修正，而是基于对中国经济发展阶段、人口结构变化和资源环境约束的深刻认识。
会议部署城市工作7个方面的重点任务，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
一是着力优化现代化城市体系。“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”此举通过调整城市布局、完善功能分工、强化城乡联动，有利于促进城市人口增加，城镇化率提升，促进区域经济协同发展。
二是着力建设富有活力的创新城市。“精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。”此举有助于吸引高端创新人才和企业留在城市，促进战略性新兴产业和未来产业发展，增强城市经济竞争力。城市更新通过完善城市功能，推进适老化、适幼化和无障碍改造等，打造全龄友好示范样板，能满足不同年龄段居民的需求，增强居民的幸福感和获得感，促进社会和谐发展。
三是着力建设舒适便利的宜居城市。“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。”此举有助于优化城市空间与功能，提升整体运行效率。构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造，能够环境房地产下行压力，助力房地产市场止跌回稳，并提供更多的城市优质住房供给，长期将降低居民购房压力，解决居民住房难题。大力发展生活性服务业，能够丰富居民生活场景，提高居民生活便利度，提升居民生活幸福感。宜居性是城市竞争力的核心指标之一。政策落地后，城市将更能吸引人才并留住人才。
四是着力建设绿色低碳的美丽城市。“巩固生态环境治理成效，采取更有效措施解决城市空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性。”此举将显著改善城市生态环境质量，为居民构建更全面的生态安全屏障。同时，将倒逼产业绿色转型，推动经济与生态协同发展。美丽城市将成为核心竞争力之一，既为居民提供更健康、舒适的生活环境，也为经济社会可持续发展注入长期动力。
五是着力建设安全可靠的韧性城市。“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理；加强社会治安整体防控，切实维护城市公共安全。”此举通过加固基础设施、规范建筑安全、强化灾害应对、保障社会治安，让城市在面对自然风险、技术故障、社会问题时，充满韧性，即能够抗住冲击，又能够快速恢复正常。最终能直接减少安全事故对居民生命财产的威胁，能为城市经济社会发展提供稳定的安全保障，让居民生活更有安全感，城市发展更可持续。
六是着力建设崇德向善的文明城市。“完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观；加强城市文化软实力建设，提高市民文明素质。”此举通过守护历史文脉让城市更有特色，通过提升文化软实力让城市有影响力，提升居民对其居住城市的文化认同感、精神归属感，并有助于发展文旅产业，吸引游客参观，带动当地经济发展。
七是着力建设便捷高效的智慧城市。“坚持党建引领，坚持依法治市，创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。”此举能够使群众的问题解决更及时、生活更便利；使政府的治理更精准、更高效，提升政府公信力；使城市运行更便捷高效。
二、对资本市场的影响
（一）A股市场
从市场结构看，A股与房地产指数长期存在较高相关性，房地产市场的企稳不仅关乎行业自身出清与转型，更对A股整体表现具有重要牵引作用。截至2025年7月11日，房地产板块整体市净率仅为0.85倍，处于过去10年以来16.47%的历史分位数水平，即估值已接近极端压缩区间。
从资本市场视角看，2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，将系统性推动涉及市政基建、绿色环保、智慧城市、城市更新等方向的投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好。
城市更新、绿色建材、智能交通、地下管网改造、老旧小区改造、公共服务平台等板块，将获得政策红利的持续加持，其中，城市更新、城中村和危旧房改造、城市基础设施生命线安全工程建设均为综合性活动，涉及建筑、建材、房地产、交通运输、环保等多个行业。同时，强化“以人为本”与公共服务导向，也将推动医疗、养老、教育等“新基建”逻辑重新活跃，提升相关板块的配置价值。在政策“托底”与结构优化导向下，城市更新有望成为逆周期调节下的中枢投资主线，增强A股防御性与结构性行情韧性。
2025年一季报显示，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、公用事业等行业营业收入均同比负增长，家用电器、交通运输、环保行业的营业收入同比正增长。从盈利能力来看，钢铁、房地产行业的ROE（TTM）为负值，即未实现盈利；建筑材料行业的ROE（TTM）也相对较低。随着创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设开展，城市更新相关行业业绩有望显著改善。
从行情来看，2025年年初至7月14日，房地产行业累计下跌2.72%，交通运输行业下跌1.06%，其余行业均实现上涨。环保行业上涨11.54%，钢铁行业上涨10.39%，建筑材料行业上涨6.19%，涨幅相对较高。其中，钢铁、建筑材料行业受益于“反内卷”行动的实施。随着中央财经委员会第六次会议直指“内卷式”竞争治理，钢铁、水泥行业已迅速开展减产工作，行业利润率有望持续改善。
从估值来看，当前城市更新相关行业的PB估值均处于历史中低水平，中长期投资价值较高。建筑材料、建筑装饰、房地产等行业的PB估值均低于2010年以来10%分位数水平，随着盈利改善，估值有望得到提振。
（二）房地产行业
2025年上半年，中国房地产市场延续深度调整态势，供需两端疲软格局未改。供给侧方面，房企在融资受限与预期疲弱下新开工意愿持续低迷，竣工进度整体放缓；需求侧则表现为销售面积与金额双双回落，一二线城市价格虽现结构性分化，但整体“量缩价软”的市场状态依旧延续，信心修复进程显著滞后。
1-6月，全国固定资产投资同比增长2.8%，涨幅较1-5月回落0.9个百分点。具体来看，1-6月，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长4.6%，涨幅较1-5月回落1.0个百分点，固定资产投资动能持续减弱，基建作为逆周期调节工具的边际效力出现回落。
1-6月份，全国房地产开发投资同比下滑11.2%，降幅较5月扩大0.5个百分点。分项数据显示，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。
1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。
1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。需求侧尚未形成实质修复，商品房价跌量缩态势延续，尽管政策边际托底信号频现，但信心修复与政策落地间存在显著时滞。
6月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体继续收窄。从新房市场来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。
从二手房市场来看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。
在此背景下，中央城市工作会议为房地产行业重塑发展范式提供了方向性指引。会议明确提出构建房地产发展新模式、推进城中村与危旧房改造、加快存量资产盘活，释放出“去库存”与“扩融资”双向发力的政策预期。一方面，财政部计划扩大专项债用于收储存量房与土地，央行已将保障性住房再贷款比例上调至100%，未来或通过专项借款加大对地方政府土地收购的支持，构建政府托底框架；另一方面，房企融资展期政策预计延续至2026年，短期内有望缓解流动性紧张。与此同时，市场分化趋势愈加显著。一线及强二线城市受益于产业支撑与人口净流入，房价有望率先企稳；而三四线城市则因人口外流与高库存叠加，价格调整周期将更为持久。
因此，从更长期视角看，房地产金融属性弱化、消费属性强化的转型路径不可逆转，行业将加速从高杠杆+高周转向高品质+轻资产运营演化。未来，具备产品力、服务力与稳健运营能力的房企将在估值体系重构中获得优势，而缺乏核心资源与融资能力的中小房企，则将面临更大出清压力。行业生态已步入重构深水区，优胜劣汰逻辑愈发清晰。
三、风险提示
国内政策效果不确定风险；地缘因素扰动风险；市场情绪不稳定风险。
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