中金：维持太古地产“跑赢行业”评级 目标价23.8港元

　　中金发布研报称，预计太古地产（01972）2025-26年EPS分别为1.07港元、1.25港元，CAGR为5.9%。公司当前交易于5.6%的2025年股息收益率和39%

　　NAV折让。该行给予跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30%

　　NAV折让和4.9%目标股息收益率，隐含16%上行空间。该行认为每股派息稳步提升下的“价值”属性与资本开支逐步释放价值的“成长”属性为太古地产提供长期配置价值。

　　中金主要观点如下：

　　香港及内地持有型物业资产质量优，长期回报稳健

　　太古地产旗下核心持有型物业组合涵盖香港大型综合社区、以及内地地标型商业综合体，其中香港办公楼及内地零售为其核心资产（2024年分别贡献36%/35%应占租金收入）。得益于太古地产资产质量及运营能力优势，该行认为其持有型物业的长期投资回报率有望呈内生上行趋势，该行测算2011-24年其持有型物业成本回报率实现从4.0%到5.3%的提升。

　　“千亿投资计划”有望推动物业租赁核心利润稳步增长

　　太古2022年提出面向未来十年的“千亿投资计划”，其中50%投向内地持有型物业，其余面向香港持有型物业及住宅开发；截至2024年末，内地投资中已有460亿港元落实去向，公司预计相关项目开发完毕后内地应占楼面面积有望较2024年末增加82%。该行认为这隐含物业租赁利润长期积极的成长前景：尽管该行预计2025-26年物业租赁利润受香港办公楼市场拖累或持平略跌，但随2027年起新项目贡献提升，该行预计2027-29年物业租赁核心利润CAGR有望达8%，其中内地物业或达15%以上。

　　具备韧性的资产负债表及持续的资本循环有望支撑公司股东回报与投资发展承诺

　　股东回报端，太古2022年起提出“在已计划的投资项目支持下，目标为每年股息以中单位数幅度增长”；资本开支端，太古预计2025-27年投入84/70/42亿港元。该行认为太古在手资源有望有效支持上述承诺，包括：物业租赁核心利润稳健成长、物业销售提供现金回笼补充，具备韧性的资产负债表（2024年净负债率15.7%），持续处置非核心物业回笼资金的潜在空间（2017-24年回笼现金超500亿港元）。

　　该行与市场的最大不同：该行认为考虑物业租赁利润增长、住宅销售节奏、资产处置等，公司有望在保障财务安全前提下兑现派息及资本开支承诺。

　　潜在催化剂：内地零售物业经营表现超预期改善。

　　风险提示：香港办公楼或内地零售租金超预期承压；内地零售物业市场竞争加剧；资产处置节奏不及预期，致使公司净负债率超预期上行。