2025年上半年，中国物业管理行业在宏观经济企稳复苏的背景下持续探索质效平衡的发展路径。作为央企物企领军者，保利物业服务股份有限公司交出了一份兼具规模韧性与发展定力的中期答卷：实现营业收入83.92亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.91亿元，同比增长5.3%。在行业深度调整期，公司依托清晰的“大物业”战略框架、持续深化的市场化拓展能力以及科技赋能的精益运营，不仅保持了核心业务的稳健增长，更在服务品质升级与创新业务布局上展现出前瞻性。
财务质量：规模扩张与盈利韧性并举，现金流优势构筑安全边际
保利物业上半年业绩彰显出有质量的增长。收入增长的核心引擎来自物管主业，其收入同比增长13.1%至63.25亿元，主要由在管面积的持续扩张驱动（期末达8.34亿平方米）。值得关注的是，第三方项目已成为规模增长的重要支柱，贡献了65.9%的在管面积及43.9%的物管收入，且收入增速（19.9%）显著高于整体水平，凸显市场化能力的强化。尽管整体毛利率因非业主增值服务承压（毛利率下滑6.84个百分点至11.21%）及外包成本上升而微降1.08个百分点至19.38%，但社区增值服务毛利率逆势提升1.08个百分点至39.93%，展现高附加值业务的盈利韧性。最终归母净利润实现5.3%的同比增长，净利率维持在10.8%的健康水平。更值得肯定的是其优异的资产质量与流动性：现金及等价物与定期存款合计达116.24亿元，资产负债率虽微升至42.93%仍处安全区间，为战略推进与风险抵御提供了坚实后盾。需留意的是贸易应收款的增长（较2024年末增11.1亿元至39.26亿元），后续需持续关注回款效率。
图：保利物业核心经营指标变化情况
市场研究：https://u.fang.com/yt994g/
战略落地：“大物业”布局深化，市场化动能驱动高质量增长
保利物业“大物业”战略在上半年实现了业态深化与区域聚焦的双重突破。
·业态协同发展格局巩固，三大业态均呈现积极态势：住宅领域依托“东方礼遇”等品牌体系，在高线城市存量市场加速渗透，新增19个项目带动收入增长10.2%；商办领域以“星云企服”品牌深耕金融、高端制造等头部客户，服务覆盖7家银行总行及京东、网易等巨头，收入同比大增29.8%，增速领跑；公服领域则通过“保利公共服务”品牌创新“物业+IP+商业运营”模式，在广州海珠湿地等项目成功叠加文旅服务，收入稳健增长9.4%，验证了服务边界的延展潜力。
·市场化拓展质效双升：新拓第三方项目单年合同额达14.06亿元，同比大增17.2%，规模与增速稳居行业第一梯队。战略性地聚焦高价值区域，核心50城新拓占比提升至84.6%（+5.1pp），北京、广州、天津单城业绩均超亿元，凸显其在核心经济圈的深耕能力与密度效应。高质量拓展特征显著，单年合同额超千万元项目占比达56.2%，为未来收入增长奠定优质基础。
竞争位势：规模与品牌双擎驱动，央企龙头地位持续夯实
保利物业在行业中的领先地位进一步巩固。品牌价值高达268亿元，市场认可度卓越。其核心竞争优势体现在：
·显著的规模壁垒：合同管理面积增至9.96亿平方米，第三方贡献占比达63.8%；在管面积半年净增7680万平方米至8.34亿平方米，增速领跑行业，项目总数覆盖191个城市的2912个项目，形成广泛的网络效应。
图：保利物业规模变化情况
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·高质量增长引擎：区别于单纯规模扩张，其新拓项目高度聚焦核心城市群（84.6%）与高价值客户（56.2%千万元级项目），并成功在商办、公服等高潜力业态建立细分优势（如金融行业总行服务），构筑差异化的竞争护城河。
·央企资源与品牌公信力：背靠保利发展控股（销售金额稳居行业第一），持续获取优质增量资源，同时“善治善成、服务民生”的企业使命强化了政府与大型机构客户的信任，为公服等业态拓展提供强大背书。
科技探索：数字化底座全面赋能，驱动服务与管理效能升级
保利物业将科技定位为重塑服务流程与培育核心竞争力的战略工具，并实现系统性落地：
·基础服务智能化：加速清洁机器人、无感通行等设备在作业场景的规模化部署，降低基础服务对人力的依赖，提升标准化与一致性。
·客户交互智慧化：探索AI大模型在客户需求分析、智能客服响应及工单调度的深度应用，推动“客户响应中心”向智能化升级，实现服务从“事后纠偏”向“事前预见”转型。
·管理决策数据化：构建全域“品质数字大脑”（数据中台），集成设备状态、环境指标、工单时效等实时数据流，为业态规划、成本优化及风险预警提供精准决策支持，最终形成“感知-分析-决策-执行”的管理闭环。这一体系化升级不仅提升运营效率，更成为其实现“三化”（业务标准化、标准流程化、流程数字化）战略目标的核心支撑。
业务创新：增值服务结构优化，公服创新验证综合运营潜力
面对市场环境变化，保利物业的增值业务呈现结构性调整与创新突破：
·社区增值服务聚焦提质：虽整体收入微降3.7%至12.04亿元，但通过聚焦核心品类（社区零售、车位代销实现“企稳回升”）及强化到家服务、资产运营、工程修缮三大条线的能力建设，毛利率逆势提升至39.93%，显示其应对市场波动的策略有效性。
·非业主增值服务承压中寻增量：受地产行业调整及写字楼租赁市场下行影响，收入下降16.1%至8.63亿元。但公司积极拓展房屋修缮等工程服务，带动其他非业主增值服务收入增长5.3%，部分缓冲了传统业务下滑。
·公服业态创新突破：最具亮点的是在公服领域探索“综合运营服务产品”升级。以广州海珠湿地项目为代表，成功在基础物管服务上叠加票务运营、场景策划、活动接待等文旅增值服务，验证了“物业+运营”模式的商业潜力，为未来开辟新增长曲线提供了可复制的创新样本。
服务品质：标准化筑基、人才引擎驱动客户体验升级
服务品质是保利物业构筑长期竞争力的根基，上半年重点推进三大体系建设：
·标准化体系深化：以“三维标准化”（业务标准化→标准流程化→流程数字化）为抓手，系统性提升服务交付的一致性与可靠性。
·品牌化服务升级：住宅领域持续完善以“安全、便捷、专业、意趣、透明、和谐”（I-TRUST）为内核的服务体系，强化“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”三大子品牌的专业形象与客户粘性。
·组织与人才保障：实施“选优配强、能上能下”的人才机制，重点引进市场拓展、科技应用等战略领域人才；通过项目片区化整合与业财一体化看板应用，提升管理穿透力与资源协同效率；推出“星火关爱八项举措”，夯实一线员工归属感与执行力，为品质落地提供人力保障。
结语：行稳致远，质领未来
保利物业2025年中期业绩清晰地诠释了其作为行业龙头的战略定力与发展韧性。在“大物业”战略框架下，公司通过深化业态布局（住宅、商办、公服三擎并进）、强化市场化拓展（核心区域高质项目）、科技赋能管理（数据中台+AI应用）以及服务品质筑基（标准化+人才体系），不仅实现了营收与利润的稳健增长，更在业务结构优化与创新模式探索上取得突破。其在高能级城市的深度聚焦、第三方拓展的质量并重、公服综合运营能力的初步验证，以及充沛的现金储备，为公司应对行业变革与把握未来机遇提供了坚实基础。随着“品质数字大脑”的深化与增值服务模式的持续打磨，保利物业有望在物业管理行业高质量发展的新阶段，进一步巩固其引领者地位，践行“善治善成、服务民生”的企业使命。
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