中金：维持龙湖集团跑赢行业评级 目标价11.5港元

　　中金发布研报称，考虑到市场风险偏好显著改善，龙湖集团（00960）财务安全性有所夯实，维持跑赢行业和目标价11.5港元，对应0.46倍2025年目标P/B和9%上行空间。公司交易于0.4倍2025年P/B和1.1%股息收益率（假设全年派息率34%）。公司公布1H25业绩，收入同比增25%至587.5亿元，主要由于开发结算规模提升；归母核心净利润13.8亿元，符合市场预期。公司宣告中期每股派息0.07元，派息比率小幅提升至34.2%。

　　中金主要观点如下：

　　减债与优化债务结构有序推进

　　上半年公司有息负债较2024年末压降65亿元至1，698亿元，带动净负债率、扣预负债率分别较2024年末下降0.5ppt、1.2ppt至51.2%、56.1%，年内到期的信用债及中债增信债券已全额兑付。结构端，经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元、占比达到55%；得益于此，公司1H25融资成本降至3.58%、平均借贷年期提升至10.95年。

　　运营、服务业务持续发挥利润压舱石作用

　　公司1H25运营业务收入同比+2.5%至70.1亿元，其中购物中心零售额同比+17%（同店同比+3%）至402亿元，租金收入则同比+5%至55.0亿元，主要受到重庆北城天街等重点项目局部装修改造影响。1H25服务业务收入同比基本持平于62.6亿元，其中物业管理在管面积约4亿平米（2024年末约4.1亿平米），主要由于公司主动退出部分低质效第三方项目。整体看，公司预计运营、服务业务上半年贡献核心净利润约40亿元。

　　优化债务结构与现金流管理为公司重点战略方向

　　公司预计截至2025年末其有息负债将再降约200亿元至1，450亿元左右，其中约1，000亿元为经营性物业贷及长租贷，信用融资占比有望继续压降，进一步夯实公司财务安全性。现金流管理方面，上半年公司经营性现金净流入20亿元以上，公司预计全年净流入可达约100亿元，开发及多元赛道现金流均为正向贡献。

　　经常性业务料延续发展势头

　　公司预计2026年起商场租金收入增速有望趋于正常化，考虑到公司下半年将开业10座商场（7座重资产、3座轻资产），且公司重点调改项目有望于明年逐步释放租金贡献。该行预计运营及服务业务有望持续作为公司现金流及核心净利润的压舱石。