新城控股：地产销售下滑，商业板块成利润稳定器

销售规模同比下滑，同时商业运营板块持续发力，成为利润结构的重要支撑。

◎ 作者 / 沈晓玲、冯添龙

核

心

观

点

【上半年销售规模下滑，区域业绩贡献呈现结构性变化】2025年上半年新城控股实现销售金额103.3亿元，同比下降56.14%；全口径销售额排名第43名，行业排名继续下滑，较去年年底下滑19个名次。实现回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%。长三角销售贡献度继续下滑，下降7个百分点至33%，但仍是贡献度最高的区域，环渤海业绩贡献度增长5个百分点至27%。

【三四线城市土储占比超六成，土地储备结构调整压力犹存】2025年上半年新城控股在公开市场未新增土地储备。由于本期企业官微未披露具体的土储规模情况，根据2023度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，2025年上半年末新城可售土地储备约3210万平左右。在从土储能级分布情况来看，新城控股土地储备集中在三四线城市约61%，一、二线城市土地储备占比仅为39%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。

【地产业务营收持续下降，整体利润率保持相对稳定】2025年上半年新城控股实现营业收入221亿元，相比去年同期减少34.8%，其中房地产业务收入151.7亿元，相比去年同期减少44.9%，结转放缓。实现毛利润59.34亿元，相比去年同期降幅19.0%，整体毛利率26.85%，相比去年同期增长5.25个百分点，其中地产开发毛利率7.96%，比上年减少2.97个百分点，盈利承压，净利润8.90亿元，相比去年同期减少34.6%，归母净利润8.95亿元，相比去年同期减少32.1%。

【融资端取得突破，短期流动性仍面临压力】2025年6月12日，新城控股母公司新城发展成功发行了期限为3年的3亿美元高级无抵押债券，这也是近3年来首笔民营地产境外债；紧接着在8月1日，新城控股又成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，创历史新低，并将债权期限进一步拉长至5年。截至报告期末，新城整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点，有息负债规模522.76亿元，较年初下降2.6%，其中短债规模141.6亿元，较年初上涨13.8%。持有现金91.8亿元，较年初下降10.8%，现金短债比0.65，剔除受限制现金的现金短债比0.42，流动性承压。

【吾悦广场开业规模突破 1600 万平方米，成利润结构重要支撑】截至2025年上半年末，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1,608.14万平方米，吾悦广场持续为新城控股构筑经营护城河。从经营性收入来看，2025年上半年新城控股商业运营收入（含税租金收入）69.44亿元，同比增长11.8%，物业出租及管理业务的毛利贡献占比从去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高达71.2%，商业板块已成为新城控股利润结构的“压舱石”。

销售

上半年销售规模下滑

区域业绩贡献呈现结构性变化

2025年上半年新城控股实现销售金额103.3亿元，同比下降56.14%，销售面积133.5万方，同比下降59.07%，销售均价7738元/平方米，同比下降56.15%。全口径销售额排名第43名，行业排名继续下滑，较去年年底下滑19个名次；2025年上半年新城控股实现回款金额118.84亿元，回款率到115.05%。

从销售金额分布情况来看，长三角销售贡献度继续下滑，但仍是贡献度最高的区域，环渤海业绩贡献度增长明显。2025年上半年新城控股签约销售金额长三角占比最高达到33%，占比同比下降7个百分点。中西部和环渤海次之，销售金额贡献占比均为27%，同比分别下降2个百分点和上涨5个百分点。珠三角销售金额占比12%，同比上升2个百分点。

投资

三四线城市土储占比超六成

土地储备结构调整压力犹存

2025年上半年新城控股在公开市场未新增土地储备，采取谨慎策略。由于本期企业官微未披露具体的土储规模情况，根据2023度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，2025年上半年末新城可售土地储备约3210万平左右。

在从土储能级分布情况来看，新城控股一、二线城市土地储备占比为39%，而三四线土储超六成。根据企业披露的“2025年上半年公司房地产项目表”来看，新城控股一二线城市土储占比仅为39%。超六成土储位于三四线，其中长三角、中西部、环渤海三大区域的三四线储备基本在20%左右。当前，许多三四线城市的房地产市场呈现出需求疲软与供应过量的特点，在市场下行阶段更易显现其脆弱性和抗风险能力不足，新城控股仍然面临库存结构调整的压力。

营利

地产业务营收持续下降

整体利润率保持相对稳定

2025年上半年新城控股实现营业收入221亿元，相比去年同期减少34.8%，其中房地产业务收入151.7亿元，相比去年同期减少44.9%，结转放缓。截至报告期末，新城控股已售未结转面积1,179.19万平方米，相比去年同期减少38.5%。

从盈利能力来看，2025年上半年新城控股实现毛利润59.34亿元，相比去年同期降幅19.0%，整体毛利率26.85%，相比去年同期增长5.25个百分点，其中地产开发毛利率7.96%，比上年减少2.97个百分点。受期内资产及信用减值损失减少及投资物业公允价值增值的影响，年内新城控股净利润8.90亿元，相比去年同期减少34.6%，归母净利润8.95亿元，相比去年同期减少32.1%，扣除非经常性损益后的归母净利9.47亿元，相比去年同期减少28.2%；其对应的净利率、归母净利率和扣非净利率分别4.0%、4.0%和4.3%，其中核心归母净利率较去年同期提升0.4个百分点。

偿债

融资端取得突破

短期流动性仍面临压力

2025年6月12日，新城控股母公司新城发展成功发行了期限为3年的3亿美元高级无抵押债券，这也是近3年来首笔民营地产境外债；紧接着在8月1日，新城控股又成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，并将债权期限进一步拉长至5年。截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。

截至2025年上半年末新城控股有息负债规模522.76亿元，较年初下降2.6%，其中短债规模141.6亿元，较年初上涨13.8%。持有现金91.8亿元，较年初下降10.8%，现金短债比0.65，剔除受限制现金的现金短债比0.42，流动性承压。2025年上半年末净负债率54.2%，剔除预收账款资产负债率66.40%。

商业

吾悦广场开业规模突破 1600 万平方米

成利润结构重要支撑

新城控股商业规模稳步扩大。截至2025年上半年末，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1,608.14万平方米，吾悦广场持续为新城控股构筑经营护城河。

从经营性收入来看，得益于吾悦广场规模扩增以及出租率的回升，2025年上半年新城控股商业运营收入（含税租金收入）69.44亿元，同比增长11.8%，物业出租及管理业务的毛利贡献占比从去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高达71.2%，商业板块已成为新城控股利润结构的“压舱石”。年内吾悦广场运营稳健，客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%，平均出租率达97.81%，保持较高水平。。