美国总统唐纳德・特朗普近期在社交媒体发文，呼吁抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）推动住房建设。此举在本就受困于市场停滞与建筑成本上涨的房地产行业引发困惑。
特朗普于周日在社交平台 Truth Social 发布帖子，要求这两家政府控股企业 “推动大型房屋建筑商行动起来”—— 房利美与房地美合计为美国逾半数住宅抵押贷款提供支持 —— 但他并未详细说明具体设想。联邦住房金融局（FHFA，房利美与房地美的监管及托管机构）局长比尔・普尔特（Bill Pulte）在社交平台 X（原推特）转发了该帖子，并承诺 “会落实此事”。
特朗普的这一呼吁，既体现出白宫急于证明其在解决住房可负担性危机上有所行动，也标志着他罕见地向大型房屋建筑商 “施压”—— 而这位前房地产大亨总统此前一直将该行业称作自己的 “朋友”。
然而，房利美与房地美究竟该如何推动住房建设，具体机制仍不明确。
“这多少有些令人费解，” 基夫・布鲁耶特・伍兹公司（Keefe， Bruyette & Woods）分析师博斯・乔治（Bose George）表示，“目前尚不清楚，在住房可负担性方面，它们还能推出哪些联邦住房管理局（FHA）尚未覆盖的新增举措。” 联邦住房管理局主要为中低收入借款人的抵押贷款提供保险。
乔治补充道：“若目标是促使建筑商更积极地投入建设，从可负担性角度而言，联邦住房管理局已有现成的产品可用。” 例如，建筑商可申请联邦住房管理局承保的建筑贷款。
普尔特于周三在社交媒体发文称，房利美与房地美 “将要求相关市场参与者披露其出售给这两家政府支持企业（GSEs）的大型建筑商贷款情况”，此举旨在 “持续并加强市场的安全性与稳健性”。
针对周三这一声明的具体含义，联邦住房金融局尚未立即回应置评请求。此前一天，该机构发言人称：“房利美与房地美已为大型建筑商提供了充足的流动性，现在需要这些建筑商重新投入建设。”
白宫发言人于周二拒绝就政府的具体计划进一步说明。
“特朗普总统明确获得授权解决美国住房可负担性危机，本届政府承诺通过放松监管、缓解乔・拜凳（Joe Biden）时期遗留的通胀问题，为降息铺路，以落实这一授权，” 白宫发言人库什・德赛（Kush Desai）表示。
“空置地块” 争议
特朗普在帖子中指责美国 “大型房屋建筑商”“坐拥 200 万块空置地块”，并人为抬高房价。
但行业专家指出，大型建筑商拥有或获得优先购买权的地块，大多位于未开发的原始土地上 —— 例如部分地块缺乏排污系统或供水设施 —— 目前尚不具备建设条件。其中许多地块还需完成各类审批流程，才能真正进入 “可动工” 状态。
“首先，我们不清楚这些地块的实际状态；其次，我想向总统提出的是 —— 大型建筑商有自己的规划，但对于全美数千家中小型建筑商，我们能出台哪些政策提供支持？” 美国全国房屋建筑商协会（NAHB，代表各类规模的房屋建筑商）主席兼首席执行官吉姆・托宾（Jim Tobin）表示，“这些中小型企业贡献了美国 50% 的住房供应，却无法获得华尔街资金支持。”
美国全国房屋建筑商协会长期主张，应让政府支持企业为建筑贷款提供担保，以增强市场流动性。该协会最新的融资调查显示，建筑商已连续 14 个季度报告信贷环境收紧。
目前尚不清楚政府此次推动的举措是否会包含这一步骤，但即便实施，也可能产生连锁反应，使另一项计划变得复杂：推动房利美与房地美上市。
“政策制定者越将政府支持企业视为解决政策难题的‘重要工具箱’，就越难将这个‘工具箱’简单交还给私人股东，” 城市研究所（Urban Institute）非驻会研究员、美国前总统巴拉克・奥巴马（Barack Obama）的前住房顾问吉姆・帕罗特（Jim Parrott）表示。
此外，分析师认为，为建筑贷款提供担保还会让投资者对两家公司的估值变得复杂。
“就建筑贷款而言，其风险本身较高，这会增加（房利美与房地美的）信贷风险，” 乔治指出。
特朗普在社交媒体发文后，普尔特于周一在 X 平台表示 “我们正与各家建筑商分别会面”。次日，他宣布，今年 3 月由其任命为房地美董事会成员的特里波因特房屋公司（Tri Pointe Homes）副总裁布兰登・哈马拉（Brandon Hamara），将 “全职加入房利美并担任董事会成员，以进一步推动美国的住房建设”。
成本攀升压力
与此同时，建筑商还面临着特朗普政策带来的新不确定性。
尽管总统呼吁降低住房成本、增加住房供应，但他核心的国际经济政策 —— 关税 —— 却推高了新建住房所需原材料的成本。
美国政府正对木材、钢材、橱柜以及石膏（石膏板的主要原料）征收新关税或提高现有关税率。布鲁金斯学会（Brookings Institution）的最新分析显示，这些关税将使美国住宅建筑投资成本合计增加约 300 亿美元。
与此同时，白宫的移民政策可能会加剧建筑行业本已存在的劳动力短缺问题 —— 该行业劳动力中移民占比很高 —— 进而进一步推高成本。
这些政策出台的背景是，美国住房市场正面临历史性供应短缺：2008 年次贷危机后，多年的住房建设不足导致供应缺口持续扩大。这一短缺推高了房价，加剧了通胀，并导致选民对美国经济状况的不满情绪上升。
高房价与高抵押贷款利率的双重压力，使购房者与售房者都选择观望，导致房屋销售停滞，建筑商也因此采取更谨慎的策略。
“毫无疑问，鼓励增加住房建设是任何解决方案的基础，” 美国全国住房会议（National Housing Conference）主席兼首席执行官戴维・德沃金（David Dworkin）表示，“但关键在于，我们该如何实现这一目标。”
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